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  • 房地产这一次要玩大的,接着奏乐,接着舞?

    发布日期:2022-07-24 14:40    点击次数:188

    也许很多人没留意到,半死不活的地产股,这两天有点躁动不安。

    究其原因有两个:1是,传闻又要搞“棚改货币化”;2是,传言会有救市大招。也许,这两个原因,是同一件事。反正,距离终极大招,我们可能只需再等2天了。

    资本的嗅觉,总是最灵敏的。

    股市反应这么大,肯定有原因。 这一个月以来,房地产再次站上风口浪尖。据REDD Asia的消息,成立房地产基金的呼声再次响起,高层考虑出台一项棚改专项债的全国性政策(注意,是全国性政策)。

    据称,房地产基金首期规模最高达2000-3000亿元,用于支持12家出险房企和部分地方新近选定的其他房企。会不会是提到的12家房企?暂不得而知。另外,假设棚改专项债的全国性政策出台,这就变相在给楼市放水了。怎么理解这句话?看看这张图:

    很多人都说,棚改动,大利楼市;棚改紧,看空楼市。

    当然棚改,最重要的不是改, 11月27而是货币化安置。

    棚改最早是在2005年的时候出现的,当时仅仅是作为改善民生的一个有效工具,最初的愿望就是让棚户区的居民过上更好的生活。

    但如果仅仅是通过拆一补一的方式按部就班来说,进程是很慢的,你建房子,建一个小区都需要两三年,甚至五年吧。

    为了加速棚改推进,国开行发了大量的专项债,被拆者除了可以选择房子之外,还多了一种选择,就是货币化安置。

    有数据显示,2015年棚户区改造贷款余额规模已是万亿等级,2018年则高达约3万亿元。

    棚户区改造运作方式先后有财政直投、借助融资平台、与房地产开发企业合作(三种合作方式)、政府购买棚改服务、PPP、专项债。

    以上运作方式除了财政直投、与房地产开发企业合作及专项债其他方式下大部分资金来源于国开行,是国开行参与棚户区改造项目的主要路径。

    而获得充足资金的棚改市场就像被打了强心针一样。

    也就是在这一年,全国实施棚改三年计划,即从2015年到2017年,各地共计要改造各类棚户区住房1800万套。

    大规模拆旧建新,货币化安置,导致很多当地土著手上突然多了一笔钱,而这笔钱绝大多数都涌入了当地楼市。

    后来的故事大家也看到了,二三线城市房价猛涨。

    当然,货币化安置也透支了未来的住房需求,还导致房价上涨。

    而且上一轮加杠杆的开发商们,现在都还躺在ICU呢。

    不过,这一次,重提全国性棚改货币化,估计是市场到了非常时期。

    众多房企面临债务危机,楼盘大面积停工,闹得沸沸扬扬。

    非常时期,非常办法。

    比如,早在6月郑州楼市,就祭出房票安置政策。

    以前郑州拆迁本来是分房子的,现在不给房子了,给一张房票。

    一般来说,拆迁后直接发钱,确实能减少供应,增加需求。

    但是给房票,也就是买房抵用券,可以把购买力锁在当地市场。

    万一拿钱了持币观望,或跑到外地买房,就尴尬了。

    此外,融创郑州项目也要搭上“棚改”,直接输血了。

    “棚改货币化”真的是最后的王炸吗?

    其实,对于很多“躺平”的人来说,他们更需要的信心。(拆神)