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  • 高房贷利率下,断供的年轻人快撑不住了!从技术层面分享5个少还房贷的方法

    发布日期:2022-07-21 20:41    点击次数:115

    毯 叔 说

    为了给身处金融圈以及对金融和财富领域有所感触的朋友们更多展现自己的机会,也为了鼓励更多朋友,和我一起开启写作的终身职业。我决定,在公众号开启一个“毯叔の朋友们”栏目,欢迎大家给我投稿,讲出你的金融故事,说出你的财富观点。

    今天来稿的朋友是:芊晨。

    欢迎她。

    相信很多人最近都刷到了郑州网红小夫妻买到烂尾房的视频和文章,从前的两人眼里都是光,现在眼里却都是泪。

    烂尾楼就像刺骨寒冬里地主挥舞的一条鞭子,狠命地抽打在刚大学毕业不久的他们身上。

    而就在他们榨干自己,倾其所有购买房子不久后,贷款利率降到了5.3%,后来毕业5年以内的大学生贷款利率最低可以降到4.7%,而他们当时的贷款利率6.27%又站在了高岗上。

    图源:网络

    4.7%和6.27%的贷款利率之间有什么差别呢?

    我给大家算算。同样采取等额本息的还款方式,按照4.7%的利率,贷款102万30年,每月还5290.11元,按照6.27%的利率每月还6293.59元,每个月整整可以少还款1003元,30年一共少还36.13万。

    每月等额本息还款差异

    这对于一边还房贷,一边还要租房子的他们来说,确实是一笔不小的开支。

    尤其视频里的小夫妻,现在妻子薪水还降低了一半,本来每个月房贷还款已经占家庭收入三分之二了,现在占比只会更高,更别提小生命的即将来临,会给他们带来多少倍增的压力。

    手里没有余粮,心里十分慌张的他们一直在视频里呼吁,希望可以按照大学生能享受到的低息政策降低他们的利息。

    其实,有同样“存量房贷利率降低”诉求的人还有很多,随手翻下论坛,就可以看到大量留言。

    图源:网络

    毕竟这两年,各种公司都在caiyuan,公务员、事业单位也在降薪,一个不小心失业了,带给普通人的还款压力都突如其来的巨大。

    这种情况虽然十分值得同情,但其实我们都清醒地知道,银行是不会因为大家的辛苦和期待,而减少任何一点还款利息的,毕竟他们就是靠这个赚钱的。

    那到底还有没有什么办法,可以让我们买房可以少还点利息?

    今天,我就给大家盘点几个技术层面少还款的方式,欢迎大家对号入座。

    1,商业贷款转公积金贷款

    这种方式的必要条件,需要有房屋所有权证书或者不动产权证书。所以还没拿到房产证的,比如郑州的这对网红小夫妻,暂时就没办法享受这个福利。

    大家都知道,公积金的贷款利息仅为3.25%,比商业贷款少了接近一半。

    一般人能用公积金贷款绝对不会考虑商业贷。很多人买房的时候,确实条件不允许,只能采用商业贷款。但其实可以等条件满足了之后,申请公积金贷款。

    不过各地的商业贷款转公积金贷款条件不太一样且有规定的额度,具体可以咨询当地的公积金管理中心。

    比如,郑州因为资金趋紧,现在就关闭了市直公积金商转公业务,目前只办理省直公积金商转公业务。

    图源:网络

    而合肥因为住房公积金个人住房贷款利率在90%以上,直接暂停了商业贷款转住房公积金贷款。青岛则拟于今年内推出“商业贷款转公积金贷款”业务。

    不久前,我一个重庆的朋友就给我分享了他商业贷款转公积金贷款的经历。

    他是18年买的房子,那时候商贷利率是5.8%。到21年收房后听朋友说起商转公,算了一下可以节约几十万利息,立马开始付诸行动。

    虽然流程有点复杂,前后差不多花了一个月时间,但想想,这一个月相当于赚了几十万利息钱, 杨幂范冰冰还是很划得来的。

    图源:网络

    2,等额本息转等额本金

    还有一个办法,就是把等额本息转为等额本金的还款方式。

    拿郑州小夫妻举例,他们6.27%的利率贷款102万,等额本金比等额本息可以节约28.37万的利息。

    但是等额本金前期的还款压力相对较大,需要匹配一下家庭收入支出情况和家庭生命周期。

    比如,年轻人刚结婚的时候可以采用等额本金,因为随着孩子的出生,各种开销会上升,每个月递减的还款金额可以给未来的生活适当减压。

    这里我们看看贷款30万,期限20年,贷款利率4.65%,分别用等额本金和等额本息两种不同还款方式的示意图。

    图源:网络

    可以看到,等额本息前面几年的还款中,利息远大于本金,已经付出了多余的资金成本。所以不建议过了几年之后再转成等额本金,性价比不高。

    今年房地产不景气,多地政府部门陆续出面加大房地产的促销力度,包括唐山、泉州、珠海、池州、天津等多地都出台了“一人购房全家帮”的政策。

    例如在珠海市缴存公积金的职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款,也可按还贷提取逐月提取公积金帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款。

    所以买房之前和买房之后都非常有必要认真研究一下当地最新政策。要知道,相同的贷款额度,贷款利率,在用好各种“人”的资源的前提下,节省的利息空间非常大。

    那么,有哪些“人”的资源可以用呢?

    首先,利用好房屋所有权人的配偶。

    如果在婚前已经买房,那么婚后可以直接去当地公积金中心进行申请,提取配偶的住房公积金进行还款。

    我的朋友闫老板就是采用这种方式,已经提前10年还完了贷款,现在日子过得非常潇洒。

    图源:《让子弹飞》

    还可以增加房产共有人。如果已经在按揭,可以在征求还贷银行同意的情况下,变更产权,增加房产共有人。这样房产共有人及其配偶也可以提取公积金进行还款。

    当然,这个可能有点难,有的银行不一定会同意。不过想想节省下来的利息,想想今年艰难的环境,说不定多去问银行几次就成了呢?

    另外也可以增加共同还款人。同样,这也需要还贷银行的同意。部分地区支持共同还款人提取公积金还款,具体可以咨询一下当地的公积金管理中心。

    比如,最近唐山住房公积金管理中心就推出政策表示:凡是在唐山市区域内,单身职工贷款购房,其父母可作为共同还款人提供还贷帮助;已婚职工贷款购房,双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。

    图源:网络

    所以,千万不要怕麻烦,多打听,多交流,最多也是耽误一点时间而已,但节约下来的利息和盘活的公积金资源是真香。

    你可以将目前的月供改为双周供,也就是每两周还一次房贷的意思,每次还原来月供一半的钱。

    不过这样的方式,也并不是每家银行都有,具体还是要咨询一下银行。

    这个还款方式最大的优势,在于提高了还款的频率,缩短了还款的周期,占用银行的资金时间少了,利息自然也就少了。

    网上有人测算过,采用双周供的还款方式贷款100万,周期30年,利率6.11%,对比月供可以节约23万利息,大概也有20%左右了。

    “转按揭”简单地说,就是买房的时候贷款利率很高,现在利率下降了,有另外的银行可以提供更低的利率。于是贷款人想法把按揭转到利率更低的银行,享受更低的利息。

    这样利差越大,节约的利息就越大。比如,按照郑州最新4.25%的利率,站在高岗上的人就能有2%左右的套利空间。

    这种赚利息差价的方式曾一度盛行,不过在2008年左右被叫停。虽然在后来的日子里,不停地有少数银行在试探底线,但最后都被否定了。

    在今年钱不好赚的时刻,转按揭又被寄予了很大的希望。今年5月,浙江省绍兴银行总行营业部就推出了“转按揭”业务,置换后的房贷利率最低可至5.05%。

    图源:网络

    但这个让很多背着高额房贷养家糊口的人没高兴多久的转按揭,转眼就被叫停了。

    不过根据目前各地对房地产的刺激力度,还是建议大家有事没事多找一下给你贷款的信贷员聊聊人生,说不定改天就有更好的政策了呢。

    目前,各大银行抵押贷款先息后本利率都降到了年息3.7%左右,有一些银行内卷严重的还可以做到更低,据说深圳有银行已经有了3.2%的超低利率。

    而很多人按揭贷款利率在6%以上,这2%以上的利息差,确实有很大的吸引力,所以不少人也动起来置换贷款的念头。

    需要置换贷款的,一般都是正在按揭的房子。这种类型的房子进行抵押贷款叫做二次抵押贷款,利率比较高,而且贷出来的额度也是比较有限的。

    因此一般操作比较有空间的是全款房抵押贷款,房屋抵押贷款根据贷款用途划分:一种是消费型抵押,一种是经营型抵押。

    消费型抵押因为周期比较短,性价比不高。多数中介营销采用的就是经营性抵押,还提供过桥垫资资金渠道。

    我高中同学老敬前阵子就接到一个营销电话,说可以帮助他节约利息,其实背后就隐藏着经营贷的影子。

    图源:网络

    申请经营性抵押贷款,有一定的硬性条件,比如营业执照,正常经营等,也有很多坑,比如贷款周期和房贷周期不匹配,月供压力加大,过桥资金风险等。

    最重要的是,国家明确规定,经营贷不能违规进入楼市。

    图源:网络

    如果被银行发现贷款用于买房或炒股,踩到了红线,银行将会直接收回贷款,存在一定的风险。

    图源:网络

    所以这个方式,不推荐大家采用,风险实在太高。

    上面就是我给大家盘的技术层面可以实现少还款的方式,但能不能实现是一回事,如何合理合法运用还需要每个人仔细斟酌。

    最后再给大家一个友情提示,请大家牢记每月房贷金额最好占到你全家收入的30%以内,不要超过50%。

    负债过高,只会让你失去对生活的掌控感,一旦发生意外,非常被动。

    如果超线了,那也请大家认清现实,该开源开源,该转贷转贷,在这个不确定的时代,什么都不要紧,想尽一切办法多赚钱降低生活压力才是硬道理。

    毕竟,在困难面前,惊慌无用,吐槽无用,我们的生活需要的不是情绪的发泄,而是不断发现问题,然后解决问题。

    自己的生活,只有自己才能真正扛过去。

    作者:芊晨

    推荐:毯叔